Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дои разделен разделить землю». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Данный вопрос часто ставит в тупик не только их хозяев, но и юристов, экспертов, суды. Изюминка ситуации в том, что согласно нормам статьи 133 Гражданского кодекса РФ, большинство объектов недвижимости не подпадают под понятие делимая вещь, а, следовательно, разделу не подлежат. Однако данное правило не распространяется на земельные участки. Что же касается индивидуальных домов, то данное правило может быть применено не ко всем домам, поэтому некоторые из них все-таки могут быть разделены в натуре.
Определение критериев возможности раздела жилого дома – вопрос отдельный. Мы лишь отметим, что существуют дома, раздел которых возможен, а также дома, которые фактически никак разделить нельзя. При этом возможность раздела определяется в каждой конкретной ситуации.
Вместе с тем в независимости от того, может ли быть разделен дом фактически, юридически любое имущество может быть в долевой собственности. Поэтому любой объект недвижимости, в том числе дом или земельный участок, можно разделить юридически. Что же касается фактического раздела и отделения ранее определенных долей – то его возможность определяется только практикой. При этом при фактическом разделе дома (земельного участка) на части необходимо предварительно разделить данные объекты юридически. И только затем, определив доли каждого из хозяев, приступать к разделу имущества в натуре.
Как разделить дом и участок на двух хозяев
Любой объект недвижимости может принадлежать как одному хозяину, так и нескольким одновременно. В последнем случае речь идет об общей долевой собственности. Яркий пример такой ситуации – это развод и раздел совместно нажитого имущества между супругами. В результате этого у дома появляется два хозяина-собственника. Причем, согласно нормам Семейного кодекса РФ, доли супругов признаются равными, то есть каждый из них станет владельцев 50 % (половины) дома. При этом дом остается единым объектом, у которого один адрес и кадастровый номер.
Соответственно, в этой ситуации хозяевам дома выдается свидетельство, в котором указано, что каждый из них владеет половиной конкретного дома. Соответственно, аналогичное свидетельство может быть выдано и на земельный участок, на котором находится дом.
После получения подобных свидетельств процесс юридического раздела дома и земельного участка можно считать завершенным. При этом совладельцами недвижимости могут быть бывшие супруги, наследники и любые иные граждане, участвовавшие в разделе и приобретшие долю в доме.
Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом. Подобное соглашение и будет основанием для оформления свидетельств на получение 50 % конкретного объекта недвижимости. Если супруги не достигнут такого соглашения самостоятельно, то доли будет определять суд. В этом случае решение суда и станет основанием для оформления свидетельств на доли дома.
Если речь идет о наследниках, то вопрос долей будет определен в свидетельстве о праве на наследство. В последующем оформление объекта в собственность и будет происходить согласно имеющимся долям.
Согласно нормам статьи 246 Гражданского кодекса РФ совладельцы дома и земельного участка могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению.
С точки зрения норм Гражданского кодекса РФ определения долей собственников достаточно для цивилизованного и легального процесса раздела объекта недвижимости. Однако на практике подобный раздел весьма неудобен, особенно, если собственники находятся в конфликтных отношениях между собой. Ситуация часто дополнительно осложняется тем, что совместно с собственниками могут проживать и другие члены их семей, в результате чего вероятность обострения отношений крайне велика.
Не стоит забывать и об административных последствиях раздела дома. Так как дом по-прежнему остается единым объектом недвижимости, то вопросы регистрации в нем новых граждан, ремонта, проведения (модернизации) инженерных сетей также остаются в подвешенном состоянии. Так как в данном случае на проведение подобных мероприятий должно быть обоюдное согласие собственников, а в ряде случаев еще и членов их семей, достичь которое бывает крайне непросто.
Поэтому большинство собственников стремится преобразовать свои 50 процентов дома в реальные жилые помещения. Сделать это можно двумя способами:
- В результате заключения соглашения о порядке пользования домом и земельным участком;
- Путем выдела долей дома и земельного участка в натуре.
Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки и далеко не всегда возможны в каждой конкретной ситуации. Однако каких-либо других способ цивилизованного раздела общего имущества ни законодательство, ни практика не нашли.
Вариант № 1. Пробуем договориться
Данный вариант и технически, и юридически самый простой. Для того чтобы прибегнуть к подобному способу, достаточно лишь желания обоих собственников найти компромисс. В соответствии с правилами статьи 253 Гражданского кодекса РФ, собственники вправе определить порядок совместного использования общего имущества.
Необходимо отметить, что каких-либо конкретных требований к подобному соглашению закон не предъявляет. В свою очередь это означает, что таковым соглашение можно считать любую договоренность между собственниками (устную либо письменную) относительно пользования домом и земельным участком.
В подавляющем большинстве ситуаций дом при его первоначальной планировке не предназначен для выдела двух изолированных частей. Однако многие строения могут быть изолированы в результате реконструкции или перепланировки.
Вопрос перепланировки в нашей стране всегда непростой. Поэтому к нему стоит относиться со всей ответственностью. Согласно пункту 10 упомянутого нами Постановления Пленума ВС РФ, в случае проведения перепланировки дома собственникам требуется получение разрешения на строительство. Такое разрешение выдается местными органами власти.
После завершения перепланировки необходимо также и получение заключения муниципальной комиссии – акта о вводе дома в эксплуатацию с учетом проведенной перепланировки. Подобный документ выдается также местными властями, а для его получения необходимо обследование дома сотрудниками пожарного надзора и Роспотребнадзора.
Постановление ВС РФ также определяет случаи, когда речь идет не о перепланировке, а, следовательно, разрешение на ее проведение не требуется. Такая ситуация возможна, если переоборудование дома не влияет на степень безопасности дома, его конструкцию, не влечет иных существенных изменений градостроительных параметров дома.
При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.
Описанный выше вариант «полюбовного» решения вопроса с разделом дома при всех его преимуществах крайне редко встречается на практике. В большинстве же реальных случаев собственники самостоятельно не могут прийти к соглашению. Причиной тому могут быть сложности с фактическим образованием изолированных помещений, так как практически никогда новые помещения не бывают равными по площади. Да и супруги после развода или наследники далеко не всегда стремятся и могут договориться.
В результате чего раздел дома проходит по самому сложному и хлопотному варианту – выделу доли через суд.
Алгоритм судебного раздела значительно отличается от «полюбовного». Так как настаивать на выделе своей доли может любой из собственников. С учетом этой особенности и принято использовать термин «выдел доли», а не «раздел», так чаще всего инициатором судебного разбирательства становиться один из хозяев.
Для обращения в суд с иском о выделе доли составляется исковое заявление по правилам статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образцы подобных заявлений имеются в Интернете. Поэтому при желании составить иск несложно. Если с составлением доли возникают проблемы, то к услугам заявителя имеются специалисты, которые помогут грамотно и убедительно такое заявление составить.
Направление судебного процесса во многом будет зависеть от самого заявителя. Так, заявитель может провести перепланировку дома с образованием изолированных помещений. В суд соответственно будет представлен уже готовый вариант раздела с оформленными техническими паспортами. В этом случае суд назначит строительную экспертизу, задача которой — лишь подтвердить возможность осуществления предполагаемого раздела. Если заключение эксперта будет положительным, то, скорее всего, предлагаемый вариант будет взят за основу судебного решения. А суд будет решать вопрос выплаты компенсации и утрясать прочие незначительные формальности.
Если же проект раздела истец не подготовит, то задача по подготовке вариантов раздела будет возложена на эксперта. В этом случае экспертиза обойдется в солидную сумму, при этом никто не гарантирует, что эксперт вообще сможет предложить приемлемый вариант раздела. Многие эксперты относятся к своим обязанностям халатно и предпочитают сделать заключение о том, что раздел невозможен в принципе, чем ломать голову и придумывать варианты раздела, переустройства, перепланировки и т.д.
Мы лишь отметим, что существуют дома, раздел которых возможен, а также дома, которые фактически никак разделить нельзя. При этом возможность раздела определяется в каждой конкретной ситуации.
Вместе с тем в независимости от того, может ли быть разделен дом фактически, юридически любое имущество может быть в долевой собственности.
Поэтому любой объект недвижимости, в том числе дом или земельный участок, можно разделить юридически. Что же касается фактического раздела и отделения ранее определенных долей – то его возможность определяется только практикой.
Мирное соглашениеСпособ №2. Раздел дома на два отдельных строенияКак разделить двухквартирный дом на два домаДом на двух хозяев как разделитьКак разделить дом и участок на двух хозяевСовет 1: Как разделить частный домКак поделить дом на два хозяинаКак разделить дом на 2-х хозяев?Как производится раздел дома между собственниками?Дележка земельного участка, дом на 2-х хозяевДом на двух хозяевДом на два хозяина: проект при разделе дома, нюансы оформленияКак разделить дом на 2 хозяевЮридическая сторона делаТрудности натурального раздела домаО перепланировке: раздел дома на две семьиНюансы самостоятельного проектированияПрофессиональное проектированиеВопросы по теме: На практике наиболее распространены ситуации, когда у дома
Исключением из такового порядка является лишь раздел земель, каковые находятся в муниципальной или государственной собственности, а также в собственности садовых товариществ.
Кроме механизма раздела также предусматривается и возможность выдела участка из первоначального, с целью распределения земли между собственниками в соответствии с принадлежащими им долями. При выделении земельного участка из первоначального, изначальный сохраняет свое существование в измененных границах – это предусматривает сохранение и иных атрибутов. При этом лица, в интересах которых выделялись участки в таковом процессе, теряют своё право собственности и долевого владения первоначальным участком.
В целом, порядок раздела земельных участков подразумевает проведение в обязательном порядке работ по межеванию, а также последующей регистрации полученных участков в Росреестре с соответствующим внесением в государственный кадастр.
В дальнейшем участок земли будет разделен по тому же принципу, что и строение. Оборот земельных наделов регулируется нормами Федерального закона от 22.06.2008 №141-ФЗ.
Согласно требованиям действующего законодательства для разграничения земельного участка и жилого дома вам потребуются следующие документы: заявление по унифицированной форме, адресованное в территориальное подразделение регистрационной службы (образцы заявлений представлены на сайте государственных услуг, готовые бланки можно взять в Росреестре или многофункциональном центре); документы, подтверждающие право собственности на участок земли (если данный документ отсутствует, необходимо сначала зарегистрировать земельный участок в территориальном органе службы Росреестра); кадастровый план; план межевания земельного участка (обязательный документ при любых сделках с земельными участками. Суть межевания заключается в установление границ надела и обособление его от соседских территорий.
Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности
Поскольку дом находится в общей долевой собственности, то и земля под ним также нах. в общей долевой собственности. Даже если будет произведен реальный раздел зем.
участка, земля под домом будет оставаться в общей долевой собственности, пока дом не будет разделен в натуре.
15 Декабря 2015, 10:55 0 0 Андрей клиент Правильно ли я понял: можно продать 1/2 доли в доме не продавая 1/2 доли участка? 15 Декабря 2015, 17:06 5931 ответ 1421 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Каравайцева Елена юрист, г.
Новоалтайск Общаться в чате Абсолютно верно. Вы имеете право продать свою долю в доме без продажи доли в праве собственности на зем.
участок. Однако приобретатель доли в доме на основании закона станет собственником общей долевой собственности на зем.
Общая долевая собственность на любой объект недвижимости – это право собственности и владения этим объектом по долям, либо в процентном соотношении к совместному имуществу.
Например, у каждого из двух совладельцев имеется доля собственности, равная 1/2 части дома и земли, либо, другой вариант, четверо собственников владеют объектом недвижимости в долях, равных 25% от общей собственности. При этом совсем не обязательно, чтобы доли были равными.
Не все объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, могут быть разделены, для этого необходимо наличие одного, либо нескольких обстоятельств, а именно:
- Должно быть документальное подтверждение технической возможности раздела жилого помещения на определенное количество независимых друг от друга частей, к примеру, если это частный дом, то должна быть возможность оборудования отдельного входа и оснащения каждой независимой части отдельными коммуникациями.
- Также необходимо соблюдение принципа справедливости, то есть, каждый из дольщиков должен при разделе получить объект недвижимости, в процентном соотношении равным его доле, при этом это отдельное жилое помещение не должно потерять свой прежний статус. К примеру, если одному из совладельцев, согласно его доле, достается жилое помещение площадью менее норматива в данном регионе, либо выделенное помещение по ряду причин утратит статус жилого, то такой раздел разрешен не будет.
Как и при любом другом разделе или выделе долей, необходимо соблюдать определенный алгоритм действий. В данном случае это:
- обсуждение между совладельцами и достижение консенсуса между всеми;
- выдел доли каждого из собственников в натуре;
- проведение работ по размежеванию;
- передача проекта раздела в органы местного самоуправления;
- подача заявления на раздел дома и земли в Росимущество;
- передача заявления об изменении записей в реестре и пакета документов в Росреестр;
- получение выписки из ЕГРН.
Для того, чтобы перерегистрировать право собственности на разделенное недвижимое имущество в Росреестре, необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заявление от каждого собственника;
- техпаспорт;
- выписку из ЕГРН (расширенную);
- ксерокопии паспортов всех владельцев;
- правоустанавливающие документы на дом и землю;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Как разделить целый дом на две части?
Хорошо, если всем совладельцам объекта недвижимости удалось договориться о разделе дома и участка, а если нет? Тогда инициатору раздела придется обращаться в суд с иском о принудительном разделе.
Необходимо соблюдение определенного порядка действий:
- Попытка досудебного урегулирования.
- Приглашение кадастрового инженера, получение заключения о технической возможности раздела и межевого дела.
- Распределение долей.
- Сбор остальных документов.
- Обращение в районный (городской) суд с иском о разделе.
- Участие в судебных слушаниях и отстаивание своей позиции.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Подготовка документов для регистрации права собственности.
- Посещение Росреестра с заявлением об изменении записей в реестре и последующее получение выписки из ЕГРН.
Какие понадобятся документы:
- ксерокопия паспорта истца;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- техпаспорт на дом;
- кадастровый план ЗУ;
- свидетельство или выписка из ЕГРН;
- экспертные и оценочные документы;
- несколько экземпляров искового заявления (по количеству сторон процесса);
- квитанция об уплате госпошлины.
Судебная практика по разделу частных домов и земельных участков достаточно обширна, на ее основе можно сделать определенные выводы.
Какие вопросы рассматривает суд:
- Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и ее соотношение с кадастровой.
- Возможен ли физический раздел жилого помещения, как перепланировка может повлиять не техническое состояние и оснащение строения, не грозит ли в результате переоборудования постройке обрушение.
- Имеется ли вероятность выделения идеальных долей, возможна ли выплата компенсации, и если возможна, то в каком размере.
- Какие варианты раздела возможны, сколько по времени займет перепланировка и оборудование автономных жилых помещений.
- Стоимость возможного раздела в натуре.
Пример
В большом загородном доме, доставшемся им по наследству от родителей, проживали две сестры Кузнецовых – Анастасия и Елена. Дом и земля были оформлены в долевую собственность в равных долях. Со временем обе сестры вышли замуж, родили детей, при этом их мужья не очень ладили между собой. Старшая Анастасия решила, что лучше будет, если они разделят дом и землю, но младшая, Елена была категорически против, так как не хотела тратить деньги на раздел. Кроме этого, она мотивировала отказ тем обстоятельством, что сестра не участвовала в обработке земли и не сажала огромный фруктовый сад, который разбила младшая на совместном земельном участке, но землю разделить хотела совместно с домом.
Анастасия пригласила кадастрового инженера, тот провел экспертизу и выдал экспертное заключение о наличии технической возможности раздела собственности. Сестра подала исковое заявление о разделе дома и земли.
В суде Елена просила суд не делить дом и участок, а оставить все как прежде. Свой отказ в разделе она объясняла тем фактом, что у ее семьи сложное материальное положение, у нее нет лишних средств на оформление раздела и получение новых регистрационных документов. Также она рассказала суду, что длительное время вкладывала все силы и средства в большой сад, который только в последние два года стал плодоносить, и Елена рассчитывала поправить свое материальное положение, продавая урожай.
Журнал Этажи Вопрос риэлтору
Частный дом на двух собственников — большая проблема. Соседи живут раздельно, но сильно зависят друг от друга: делят счета за коммуналку и вместе ходят в органы власти, чтобы прописаться или узаконить пристройку. В статье мы расскажем, как правильно оформить реальный раздел и не запутаться в бумагах.
Хлопоты с оформлением документов иногда затягиваются на несколько месяцев, а затраты измеряются в десятках тысяч рублей. Некоторые не выдерживают волокиты, продают свою долю и покупают другой дом. Поэтому для начала подумайте, действительно ли вам нужен реальный раздел. Вот два случая, когда раздел дома оправдан:
- Вам хочется жить рядом с родителями, родственниками или хорошими друзьями и при этом чувствовать себя обособленно физически и по закону. Можно проводить время с близкими, но иметь отдельный вход, свой интернет и счета за коммуналку.
- Когда вы не можете договориться с другими собственниками о том, как пользоваться домом и прилегающей землей, но поменять жилье не можете. В этом случае недвижимость придется долго делить через суд.
Если вы просто хотите привести в порядок документы или сделать «как у соседей», поговорите со специалистом и узнайте, сколько времени и денег займет раздел дома. Во некоторых МФЦ есть юристы, которые консультируют по таким вопросам бесплатно.
Как разделить дом по наследству
Если у собственников нет разногласий по поводу порядка использования частей дома, его можно разделить мирно, без суда. Первым делом нужно обратиться к кадастровым инженерам: они признают дом пригодным для раздела и составят технический план. Специалистов можно вызвать через региональное отделение БТИ или другую компанию, которая имеет соответствующую лицензию. Цены начинаются от 15000 рублей, зависят от площади недвижимости и тарифов конкретного бюро.
По закону разделить можно только дома блокированной застройки. Если говорить простым языком, это объекты, которые имеют отдельные входы и самостоятельные коммуникации. Если дом по техническим параметрам не подходит для реального раздела, придется сделать реконструкцию и узаконить ее.
После того, как кадастровые инженеры сделают технический план, нужно заключить соглашение о реальном разделе. Документ обычно составляют в простой письменной форме, без участия нотариуса. Так как типовых случаев почти не бывает, за составлением соглашения лучше обратиться к юристам. Их услуги обойдутся в 2500-3000 рублей. К слову, если дом делят супруги, соглашение должно быть представлено строго в нотариальной форме.
С готовым соглашением и техническим планом дома нужно прийти в МФЦ: там вы напишете заявление на постановку новых объектов на кадастровый учет и одновременную регистрацию права. Госпошлина составит 2000 рублей для каждой стороны сделки, документы на собственность будут готовы через 12 рабочих дней.
Если собственники не могут поделить недвижимость мирно, придется решать проблему через суд. В процессе рассмотрения дела суд назначит специальную экспертизу. По ее результатам собственникам предложат несколько вариантов раздела, один из которых им придется принять. Результат — решение суда о прекращении долевой собственности на недвижимость.
С решением нужно обратиться в кадастровым инженерам (например, в БТИ): они подготовят заключение и технический план дома. Эти документы подают в МФЦ для регистрации права собственности.
- Оформлять реальный раздел хлопотно: это отнимает время, деньги и нервы. Иногда проще продать свою долю второму собственнику и купить новый дом.
- Если владельцы готовы разделить дом мирно, достаточно составить соглашение. Если нет придется привлечь суд.
- Делить можно только те дома, которые признают блокированной застройкой. Решение — принимают кадастровые инженеры.
- Если под домом слишком мало земли (обычно меньше 8 соток), ее не разделят. Она останется в общей собственности владельцев дома.
- Выезд инженера-геодезиста со специальным оборудованием для проведения кадастровой съемки и установления границы раздела земельного участка в натуре;
- Составление нотариально заверенного заявления о разделе земельного участка (в случае, если участком владеет один собственник) или же заключение договора раздела земельного участка между совладельцами (в случае наличия долевых совладельцев);
- Разработка технической документации по разделу земельного участка;
- Государственная регистрация участков, сформированных в результате раздела, в Государственном земельном кадастре, присвоение новых кадастровых номеров участкам, созданным в результате такой регистрации;
- Регистрация права собственности на земельные участки, сформированные в результате раздела в натуре (в случае владения участком долевыми сособственниками, право собственности регистрируется на отдельные земельные участки каждому собственнику земли и с этого момента прекращается долевое владение участком).
Одним из типов недвижимости являются земельные участки, на которые существует право собственности — оно определяет, кто владеет землей и кто имеет право проводить над ней различные операции (продажа, аренда, оформление дарственной). Иногда для некоторых операций необходимо предварительно разделить участок земли.
Причины для раздела земли могут быть разными, например:
- совладельцы участка желают владеть каждый своей долей единолично или только один из сособственников решил отделить свою собственность;
- человек нуждается в продаже только части земли или желает подарить, обменять ее;
- проведение операции по разбиению земли дает возможность образовать из каждого полученного клочка индивидуальный участок.
Раздел земельного участка осуществляется только при наличии всего списка документов у собственника земли, изъявившего подобное желание. У такого лица должна быть:
- техническая документация, подтверждающая новые межевые знаки, установленные для будущих участков;
- заверенные заявителями копии каждой страницы паспорта — для физических лиц, а для юридических лиц — заверенные уполномоченным сотрудником копии уставных документов;
- заявление или договор, который свидетельствует о пожелании владельца/владельцев земучастка выполнить разделение;
- заверенная копия документа, который устанавливает права собственности на участок.
Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.
При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.
Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.
В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.
Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:
- Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
- Перестраиваются лестничные проемы;
- Ставятся дополнительные входные двери;
- Переносятся несущие стены.
Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.
Перепланировка может быть двух типов:
При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.
Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.
Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.
Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.
После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.
Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.
Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.
Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:
- Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
- Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
- Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
- Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
- Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.
Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.
Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».
Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.
После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:
- Фактического состояния дома;
- Измененного целевого назначения участка.
Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.
Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.
Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.
Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:
- Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
- Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
- Согласование проекта в БТИ;
- Внесение необходимых изменений в проект;
- Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
- Регистрация новых прав собственности.
Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.
Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.
Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.
После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.
Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.
Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.
Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.
Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности
Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.
В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.
К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.
Но при этом должны быть следующие условия раздела:
- у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
- каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
- помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
- земельный участок также должен быть разделен.
Впрочем, даже без оформления раздела, любое имущество вполне может находиться в долевой собственности или совладении. Значит юридически поделить-таки его можно. Но действовать нужно последовательно, четко соблюдая инструкцию:
- Сначала юридическая консультация.
- Затем оформление необходимых документов.
- После — выделение доли каждого из хозяев в конкретном размере.
- Потом согласование проекта (на 2 входа).
Землю, на которой дом расположен, при этом не трогают — фактический раздел участка произойдет по «сценарию» дележки дома.
Если проект дома на два входа поручить профессиональному архитектору с опытом реализации подобных решений, здание получится максимально функциональным. Специалист учтет все пожелания заказчиков и по возможности оптимизирует проект. Сопоставит задуманное с предполагаемыми финансовыми вложениями и реальностью воплощения задуманного, в принципе. К тому же велика вероятность сократить ожидание реализации строительства, ведь проект профессиональной работы (с нуля или переделочный) согласовать получится гораздо быстрее, нежели самодельный. Из-за в разы меньшего числа огрехов и допущенных нарушений.
К опытным архитекторам обращаться удобнее, поскольку можно:
- вообще составить проект на два входа, что называется, «с нуля»;
- приобрести один из уже готовых проектов.
Если обратиться в профессиональную архитектурную студию, будущий дом покажут во всей красе — со всех сторон, изнутри и снаружи, в естественных оттенках и т.д.
Даже приобретая в таких организациях готовый план, заказчики имеют возможность корректировать внутреннее пространство строения (если позволяют технические характеристики здания, о чем архитекторы предупреждают клиентов заранее). И конечно, в такой фирме без проблем можно заказать услуги по проектированию/планированию двух отдельных ходов в уже имеющемся жилом частном доме.
Помочь найти такое архитектурное бюро и подготовить всю необходимую документацию может помочь опытный юрист соответствующей квалификации. И к его помощи лучше обратиться как можно раньше, если владельцы хотят существенно сэкономить на потраченном времени, собственных нервах и ненужных расходах.
Разделить земельный участок на равные или выделенные доли не так просто. Для этого необходимо получить консультацию у представителя департамента архитектуры и градостроения местного муниципального образования о возможности деления конкретного участка.
Если ответ будет положительным, то можно приступать к переговорам с совладельцами и решать, каким образом можно будет разделить участок, чтобы соблюсти интересы каждой стороны, не нарушая закон.
Если данный участок будет признан неделимым, то в судебном порядке его можно будет записать на имя одного владельца, который будет обязан остальным претендентам выплатить установленную законом денежную компенсацию (например, половину стоимости участка, если предполагалось деление на два хозяина).
Ответ на этот вопрос зависит от общей площади дома, особенностей законодательства местного муниципального образования и количества претендентов на доли.
Теоретически, закон не ограничивает определенной цифрой возможное выделение долей, но при этом важно, чтобы интересы каждого собственника были соблюдены в равной степени.
В каждом административном округе деление частного дома может проходить с некоторыми различиями. Зачастую, результат дележа зависит от того, насколько судья или представители местных муниципальных образований готовы пойти навстречу собственникам.
Согласно законодательству РФ, площадь помещения для проживания одного человека должна составлять двенадцать квадратных метров. Но если комнаты в доме, подлежащие делению на доли, составляют меньшую квадратуру, то суд может сделать исключение, если соблюдены следующие условия:
- соблюдены все санитарные и технические нормы;
- комната больше 8,1 кв. м. (считается, что помещение площадью меньше 8,1 кв. м. влияет негативно на состояние здоровья человека).
Как один земельный участок разделить на два
После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:
- копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
- кадастровый паспорт на участок земли под домом;
- документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
- технический паспорт на домовладение;
- документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
- решение суда (если такое имеется).
После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:
- копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
- подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
- межевой план в оригинале;
- разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.
Если раздел частного дома происходит по общему согласию всех сторон, то составляется Мировое соглашение, которое и будет являться основанием для дальнейших действий. В этом случае представитель всех заинтересованных сторон обращается в Администрацию с Мировым соглашением, Кадастровым планом земельного участка и Техническим паспортом строения.
На основании этих документов Администрация должна выдать либо разрешение на раздел дома, либо отказ.
Если прийти к общему соглашению сторонам не удалось, то можно урегулировать ситуацию через суд. Для этого истец готовит заявление в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в суд, другой отправляется заказным письмом ответчику.
Вместе с заявлением истец должен предоставить:
- документы, подтверждающие проведение оценочных работ в домовладении и установлении его рыночной стоимости;
- документы, подтверждающие право истца требовать часть доли;
- оплаченная квитанция на все необходимые пошлины.
Если собственник решает отделить от своего участка одну либо несколько частей, то он может провести деление земли. При этом, когда участок разделяют на несколько частей, то необходимо установить новые межевые знаки. Также вся техническая документация на земельный участок должна быть подготовлена правильно.
- если собственник земли изъявил соответствующее желание, но при условии, что после раздела не будут нарушены границы участка;
- при отчуждении одной или нескольких частей земельного участка;
- деление земли в натуре в случае раздела между долевыми совладельцами участка;
- при условии, что после раздела каждая из вновь образованных частей земли может стать индивидуальным участком.
При разделе участка необходимо придерживаться определенных правил, а новообразованные участки должны отвечать соответствующим критериям. Например, целевое назначение вновь созданных участков, а также категория земель не могут отличаться от этих же критериев в исходном участке. В то же время каждый участок после раздела должен иметь доступ к дороге или проезду. В случае если вместе с земельным участком делится дом, линия раздела участка должна четко проходить по линии раздела дома.
Проведение раздела земли возможно только после разработки техдокументации по установлению границ участков, а также после формирования созданных в результате раздела участков в Государственном земельном кадастре, чтобы была возможность присвоить кадастровый номер каждому новосозданному участку и отдельно провести госрегистрацию права собственности на каждый из них.
Владелец по желанию может объединить свои земельные участки в один. В таком случае новосозданный участок после процедуры оформления документов в Госгеокадастре обязательно проходит регистрацию в Государственной регистрационной службе.
- все участки, которые собираются объединять, находятся в границах одного населенного пункта;
- у земучастков общая граница;
- все объединяемые земли идентичны по целевому назначению.
Как разделить земельный участок, если дом разделен капитальной стеной?
- нотариально заверенное заявление о разделе/объединении земельных участков либо нотариально заверенный договор о разделе участка в натуре,
- копия правоустанавливающего документа на земучасток, заверенная нотариально,
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на строения (при наличии строений),
- копии паспорта и налогового номера для физического лица, либо же заверенные копии уставных документов — для юридического,
- доверенность.
Компания «УкрЗемКонсалт» гарантирует довести до конца Ваш заказ и с минимальными временными и денежными затратами оформить и передать Вам официальный правоустанавливающий документ на земельный участок. С нами регистрация договора аренды земельного участка, смена целевого назначения земли, оформление (отвод) земельного участка пройдет для Вас практически незаметно и не потребует значительных усилий. Доверьте свои заботы нам!
Для получения информации о стоимости услуг и бесплатной консультации обращайтесь по телефонам: (044) 384-14-41, (067) 114-14-41
«УкрЗемКонсалт» — это преимущество!
Из обращения следует, что земельный участок и расположенный на нём жилой дом принадлежит Вам и другому правообладателю на праве общей долевой собственности.
Согласно отдельным положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющим правовой режим имущества, принадлежащего двум и более лицам (глава 16 ГК РФ), разрешение вопросов, связанных с совместным владением, пользованием и распоряжением таким имуществом, относится к исключительной компетенции его правообладателей на основании достигнутого соглашения.
Как-то очень сумбурно и юридически не информативно Вы изложили. Но попытаюсь ответить. Сейчас практика судов поменялась и если есть возражения сособственников, то суды в основном отказывают и в разделе в натуре и в определении порядка пользования домовладением. Так что решайте все по согласию
У нас 1 двор и 1 вход на 3 хозяина. У двух есть св-ва о праве собственности на домовладение, у третьего — нет.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Посетители юридической консультации задали 338 вопросов по теме «Общий двор». В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!
Общий двор, два дома во дворе, каждый на две семьи. Ворота одни и калитка тоже. Дома и двор не приватизированы. Ставил авто возле окон соседа (он разрешил. Дом возле ворот и калитки.
/ / 25.04.2020 2,562 Views Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2016 от 28 ноября 2016 г., № 2-3040/2016 от 31 мая 2016 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.
Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.
В юридической практике нередки ситуации, когда один объект недвижимости принадлежит нескольким хозяевам. И рано или поздно наступает момент, когда жилплощадь необходимо поделить.
Например, собственники хотят жить отдельно или же кто-то планирует продать свою долю. Самым частым примером является раздел дома/квартиры между супругами при разводе. Это очень сложная ситуация, которая имеет десятки нюансов и тонкостей.
Итогом процедуры может стать выделение доли в натуре. Даже при наличии договоренности помещение может быть разделено на 2 отдельных жилплощади. В этой ситуации иногда необходима перепланировка.
Строительные работы потребуется узаконить и получить соответствующий отчет эксперта, подтверждающий, что внесенные изменения не приведут к разрушению дома.
Как разделить дома на 2 отдельных строения?
Разделение дома на 2 отдельных строения является так называемым выделением доли в натуре.
Суть метода состоит в предоставлении каждому из владельцев помещения изолированной жилплощади, пригодной для проживания. Метод нередко используется, когда строение имеет двух хозяев.
Преимущество метода состоит в том, что гражданин сможет продать свою часть недвижимости без получения согласия другого владельца.
В некоторых случаях допускается использование общей для всех территории, через которую производится выход на улицу.
Размер участка в такой ситуации играет основную роль, так как по Земельному кодексу, он не может быть меньше определенного размера.
Цифры варьируются от региона к региону.
На практике, лишь в редких случаях размер участка настолько мал, что его не хватает на раздел дома.Правильное расположение дома.
В идеальном варианте, с каждой стороны должна быть сравнительно обширная территория, через которую можно выйти на улицу.Максимально допустимая этажность для превращения частного дома в блокированный с разделом помещений на отдельные квартиры – 3 этажа.Один частный дом не может быть разделен больше чем на 10 квартир-блоков.Раздел дома на квартиры возможен только в том случае, если все представленные выше условия выполняют. Иначе добиться раздела будет практически невозможно.Пример: Дом стоит на краю участка.