Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Время ликвидности объектов недвижимости на территории рф». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
За последнее время при определении залоговой стоимости банки начали требовать достоверные сведения о времени ликвидности залоговых Активов, что заставляет Оценщиков искать пути решения задач по определению этого времени.
Настоящая работа возникла на базе практических отчетов автора по оценке объектов недвижимости и может служить вспомогательным материалом для Оценщиков при выходе на ориентировочные величины времени ликвидности объектов.
Объектами рассмотрения являются застроенные земельные участки с доходной недвижимостью, находящейся в стадии эксплуатации при достаточно широком распространении объектов на рынках купли – продажи. Рассмотрены четыре местоположения объектов недвижимости (сегменты производственной и торговой направленности, а также частично офисной направленности) в городах Иркутск, Киров, Москва и Московская область.
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
Под временем ликвидности Актива понимается время его продажи и превращения в денежный эквивалент стоимости, переходящий из рук продавца в руки покупателя.
Недвижимость относится к низколиквидным Активам, что связано с ее высокой удельной стоимостью, сложностями в информационном продвижении товара на рынок, необходимостью юридического оформления сделок и неразвитостью определенных сегментов рынка недвижимости.
Недвижимость, как инвестиционный инструмент, труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Покупка недвижимости связана с крупными затратами, недвижимость имеет фиксированное местоположение. Для определенного местоположения развитие сегментов рынка купли – продажи недвижимости идет различными путями. Баланс спроса и предложения существенно влияет на время ликвидности объектов.
В табл.1 приведены факторы, оказывающие влияние на время ликвидности (ВЛ) объектов недвижимости
| № п/п | Наименование | Степень влияния | Примечание | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. | Идентификация объекта | Определяется сегментом рынка для идентифицируемого объекта | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2. | Рыночная ситуация в заданном сегменте рынка | Ситуация определяет время ликвидности в зависимости от:
Каждый Оценщик старается минимизировать время работы над отчетом по оценке, поэтому обычным приемом описания времени ликвидности ( времени экспозиции объекта оценки на рынке) является ссылка на некие сведения от риэлторских фирм, занимающихся куплей – продажей объектов недвижимости. Автор настоящей работы имеет сертификат «менеджера по недвижимости», полученный при освоении приемов риэлторской оценки квартир, загородных владений, земельных участков, знаком с видными риэлторами Москвы и неоднократно обращался к ним за помощью в данном вопросе, однако достаточно правдоподобные сведения риэлторы могли представить главным образом по жилой недвижимости, а по нежилой даже у опытных специалистов мнения значительно расходились (на то есть объяснения, заложенные в ценовой политике при работе риэлторов). И, тем не менее, первый вариант следует соотнести с возможностью получения сведений от риэлторов (специалистов по купле – продаже недвижимости) Вариант 1. Мнения специалистов – риэлторов. Вариант 2. Мнения или отчеты специалистов – маркетологов. Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.
Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:
Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии «Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.
В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры. Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки. • При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта. Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем. Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения. Земля подразделяется на:
Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жильё может быть:
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости. Общая классификация недвижимости
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ Классификация объектов недвижимого имущества в зависимости от степени ликвидности Classification of the types of real estate in alignment with their liquidity Классификация объектов недвижимости имеет важное как теоретическое, так и практическое значение прежде всего для их оценки. Отсутствие в настоящий момент в российской практике классификации объектов недвижимости в зависимости от уровня ликвидности имущества создает определенные сложности для участников рынка (специалисты по оценке, банковские специалисты и др.) В результате произведенного анализа существующих распространенных классификаций объектов недвижимости представлена авторская классификация недвижимости в зависимости от степени ее ликвидности. Ключевые слова и словосочетания: недвижимое имущество, классификация, ликвидность, факторы, доходность, специализация, спрос Classification of the types of real estate is very important for their assessment. Lack of classification of types of real estate in alignment with their liquidity makes the work of the market players (assessors, bank experts, etc.) tedious. The author analyzes the existing classifications of the types of real estate and provides his own classification in accordance with the liquidity of the objects of property Keywords: real estate, classification, liquidity, factors, profitability, specialization, demand В настоящее время в литературе встречаются различные виды укрупненных классификаций объектов недвижимости. Особенно актуальным в оценочном и банковском сообществе является вопрос об отсутствии классификации объектов недвижимости в зависимости от степени ее ликвидности. Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить\r\n\r\n Правила начисления и уплаты налога на имущество организаций закреплены в главе 30 Налогового кодекса. Положения данной главы едины для всех субъектов РФ, но при этом региональные власти вправе устанавливать некоторые особенности в рамках общих правил. \r\n\r\n Так, субъект РФ может утвердить региональным законом свои ставки налога, но эти ставки не должны превышать в общем случае 2,2%. Кроме того, регион имеет право установить собственные сроки уплаты налога и авансовых платежей. Наконец, власти субъекта РФ могут по своему усмотрению ввести региональные льготы по налогу на имущество, а также установить (либо не устанавливать) отчетные периоды в рамках налогового периода. \r\n\r\n
\r\n\t \r\n\t \r\n \r\n\r\n \r\n\r\n В Налоговом кодексе приведен закрытый перечень налогоплательщиков, освобожденных от уплаты налога на имущество организаций. В этот список входят религиозные организации, общественные организации инвалидов, производители фармацевтической продукции и ряд других предприятий. Данный перечень действует во всех без исключения регионах России. Кроме того, каждый регион вправе дополнительно установить собственные льготы. \r\n\r\n \r\n\r\n Налог начисляют только на недвижимое имущество. При этом выделены две группы, и для каждой действуют свои правила: \r\n\r\n 1. Объекты, облагаемая база по которым определяется исходя из среднегодовой стоимости. Налог на имущество нужно начислять, только если они отражены на балансе в качестве основных средств, то есть по дебету счета 01. Налог начисляется на все указанные ОС, в том числе, на переданные во временное пользование, владение, распоряжение, доверительное управление, внесенные в совместную деятельность или полученные по концессионному соглашению. На имущество, переданное в лизинг, налог начисляет либо лизингодатель, либо лизингополучатель — в зависимости от того, на чьем балансе числится объект. \r\n\r\n 2. Объекты в РФ, облагаемая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости, если они принадлежат организации на праве собственности, хозяйственного владения или получены по концессионному соглашению. Налог на имущество нужно начислять независимо от того, отражены такие объекты по дебету счета 01 или нет. \r\n\r\n Что касается «движимых» основных средств, то до 2019 года они освобождались от налога на имущество в тех субъектах РФ, где были приняты соответствующие законы (под освобождение подпадали только объекты, поставленные на баланс в 2013 году или позже). Начиная с 2019 года налог с движимого имущества не платится ни в одном регионе. \r\n\r\n \r\n\r\n Во всех без исключения регионах РФ налог не начисляется на землю, воду и другие объекты природопользования. Кроме того, от налогообложения освобождено имущество коллегий адвокатов, адвокатских бюро, юридических консультаций, специализированных протезно-ортопедических предприятий и некоторые другие объекты. \r\n\r\n Заметим, что субъекты РФ могут дополнительно утверждать перечни имущества, не подпадающего под налогообложение на территории данного региона. \r\n\r\n \r\n\r\n Каждый регион утверждает собственную ставку налога на имущество организаций. Единственное ограничение, прописанное в Налоговом кодексе — ставка не может превышать 2,2%. При этом в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать установленных в НК РФ значений. \r\n\r\n Субъекты РФ вправе дифференцировать ставки в зависимости от категорий налогоплательщиков и имущества. \r\n\r\n Узнать, какие ставки и льготы введены в вашем регионе, можно в своей налоговой инспекции. \r\n\r\n Ответ в течение 5 минут! Без посредников! Таблица 9
7. Корректировка на наличие земельного участка. Наличие земельного участка расценивается как преимущество. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта). 8. Корректировка на этажность. В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2-3 этажных зданий. До 5-6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3-5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12-15%. 9. Корректировка на наличие и качество парковки. В определении стоимости объекта, не завершенного строительством, был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения). Анализ доходов Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Средняя стоимость арендной платы за 1 кв.м. в Екатеринбурге: 1 175 руб./кв.м. Анализ расходов Эксплуатационные расходы состоят из текущих расходов, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина, которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.). Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует. Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ). Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь. Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС. В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД). Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Эксплуатация недвижимости требует определенных усилий по управлению объектом. По общему правилу расходы на управление включаются в общие затраты, отсюда вытекает, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего. 3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценкиПрименяя различные подходы к оценке имущества, е завершенного строительством, мы пришли к следующим результатам: Таблица 12
Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,35. Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25. Доходная стоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результату данного подхода присваивается максимальный весовой коэффициент – 0,40. Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2015г. составляет округленно 44 362 608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС. Реализация залогового имущества по всей территории РФОтвет в течение 5 минут! Без посредников! Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м2 , который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс». Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13. Таблица 13 Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества. Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов: — метод прямой капитализации доходов; — метод сравнения продаж; — метод сравнительной единицы. Таким образом, объекты недвижимости, не завершенных строительством, в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости, не завершенных строительством, с использованием трех подходов к оценке. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес. Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. Главным признаком, отличающим недвижимое имущество от движимых вещей, является его неразрывная связь с землей. Это имущество невозможно переместить с места на место, не причиняя ему такого вреда, который бы существенно ограничил либо вообще сделал невозможным использование его по назначению. Конечно же, к самолетам и судам такое ограничение не относится.
Глава 30 НК РФ. Налог на имущество организацийВсе земельные участки, в чьей бы собственности они не находились, распределяются на следующие группы:
В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций. Какие существуют виды и типы недвижимости В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно. Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений. Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду. На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный. Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества? Оценка объектов недвижимости, не завершенного строительством. Часть 3.Его можно произвести двумя способами.
Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями. Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости. С = ЧОД/КК, где С – цена объекта (выражено в денежных единицах); КК – коэффициент капитализации (в процентах); ЧОД – чистый операционный доход. Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости. Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:
Рассчитать ЧОД можно путем вычитания из ДВД операционных расходов, исключая из них амортизацию (данные расходы должны браться за год).
Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:
Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:
Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:
По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается: PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконта; М – остаточная стоимость. К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно. Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно. Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение. Этот метод имеет также и несколько ограничений:
Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно. Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны инвестиций и их привлекательности. То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли. Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов. В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество. На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее. Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него. То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день. Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее. Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика. Вид и назначение объекта недвижимостиЧтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости. До 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве. В частности, до указанной даты уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства. Постановление вступает в силу со дня опубликования. УДК 657.92 (075.8) МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ ОЦЕНКИ ПРОГНОЗНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ 1. Дударев Ю.И., — д.т.н., профессор ИнЭП Дударева С.Ю., — аспирант Институт экономики, права и гуманитарных специальностей ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга» В статье предложен алгоритм оценки стоимости объектов недвижимости на будущую дату. Приведены коэффициенты, необходимые для прогнозирования стоимости, полученные на основании оценочной практики. In this paper is suggested the algorithm of immobility’s valuation on future date. The coefficients, need for prognosis, are presented on based practice of valuation. Ключевые слова: МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЕ ОЦЕНКА ПРОГНОЗНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ В настоящее время перед оценщиками России остро стоит проблема отсутствия методических разработок по многим актуальным вопросам оценки недвижимости. В их числе можно назвать такие серьезные проблемы, как оценка земельных участков в условиях неразвитого рынка, учет микрорисков при расчете ставки дисконтирования и капитализации, а также оценка стоимости имущества не на текущую дату, т. е. оценка на какую-либо дату в прошлом (т. н. ретроспективная оценка) или в будущем (т. н. прогнозная оценка). Именно разработке методических указаний по определению прогнозной стоимости коммерческой (нежилой) недвижимости посвящена данная работа. Рассмотрим основные цели оценки недвижимости на будущую дату и особенности ее определения в указанных конкретных целях. Прогнозирование стоимости в целях ипотечного кредитования. В результате проведения в России реформ национальной экономики, в том числе и инвестиционно-строительной сферы, произошли существенные изменения. В инвестиционно-строительной сфере:
Почему у отдельных объектов недвижимости отсутствует кадастровая стоимость1.1 Коммерческая недвижимость как объект оценкиК недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) (ст. 130 ГК РФ) относятся: — земельные участки, — участки недр, — обособленные водные объекты, — все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В процессе классификации недвижимости выделяют отдельные группы, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Выделяются три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок). Принципы оценки недвижимости Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости. Принцип спроса и предложения. В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а следовательно, и стоимость. Принцип изменения. Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон. Принцип замещения. Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Метод прямой капитализации Данный метод основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации: Чистый операционный доход (ЧОД) — это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОД проводится в три этапа. Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т. е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости — арендная плата, поэтому ПВД определяется по формуле: ПВД = CА * Sпол где СА — ставка арендной платы, Sпол — арендопригодная площадь. Этап 2. Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т. е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом: ДВД = ПВД — Потери + Дополнительные доходы где потери — потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т. п., дополнительные доходы — доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка. Этап 3. Рассчитывается чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов: ЧОД = ДВД — ОР где ОР — операционные расходы. Сравнительный подход это способ оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Метод сравнительного анализа продаж (метод прямого сравнения продаж) помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Регистрация объектов недвижимости по дачной амнистииФактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:
Списать первоначальную стоимость на расходы можно с момента ввода оплаченных основных средств в эксплуатацию. Расходы на приобретение основного средства принимают равными долями в течение года, начиная с того отчетного периода, в котором такие расходы были произведены (см. письмо Минфина России от 17 ноября 2006 г. № 03-11-04/2/244). ПРИМЕР. КАК СПИСАТЬ СТОИМОСТЬ ОС, КУПЛЕННОГО ПРИ УСН Компания, применяющая УСН («доходы минус расходы»), купила основное средство – легковой автомобиль стоимостью 300 000 руб. Автомобиль оплачен 25 апреля, а введен в эксплуатацию 28 апреля текущего года. Всю стоимость автомобиля можно включить в расходы в текущем году. До окончания налогового периода (год) остались еще 3 квартала (включая квартал приобретения основного средства). Доля стоимости автомобиля, включаемая в расходы за каждый квартал, будет 33,3% (100% : 3), а сумма – 100 000 руб. (300 000 руб. × 33,3%). В последний день каждого из 3 кварталов текущего года стоимость автомобиля будет включена в расходы. Так, в расходы II квартала фирма может включить лишь 1/3 часть затрат, то есть 100 000 руб. В расходы III и IV кварталов организация также может включить по 100 000 руб. Обратите внимание Если объект приобретен и введен в эксплуатацию в последнем квартале налогового периода, то его стоимость в полном объеме будет списана в расходы в последний месяц этого квартала. Организация на общем режиме налогообложения может списать в расходы часть первоначальной стоимости основных средств сразу в том периоде, в котором она начинает их амортизировать в налоговом учете (п. 9 ст. 258 НК РФ). Такой порядок амортизации называется «амортизационная премия». Ее размер для ОС с третьей по седьмую амортизационные группы составляет 30% от первоначальной стоимости, а по остальным – 10%. Применять амортизационную премию фирма может, если она купила основное средство, создала его, модернизировала, достроила, дооборудовала или технически перевооружила существующий объект. А вот если основное средство было введено в эксплуатацию в период работы на УСН, то при переходе на общую систему налогообложения амортизационную премию применить уже нельзя (письмо Минфина России от 27 апреля 2017 г. № 03-11-06/2/25443). Организации и предприниматели, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы» и переходящие на объект налогообложения «доходы минус расходы» не учитывают расходы, относящиеся к налоговым периодам, когда применялся объект налогообложения «доходы» (п. 4 ст. 346.17 НК РФ). Но это правило не относится к ситуации, когда «упрощенец», сменивший объект налогообложения «доходы» на объект «доходы минус расходы», приобретает основные средства. В этом случае он может учесть затраты на приобретение основных средств после ввода их в эксплуатацию независимо от ранее применяемого объекта налогообложения. Такое мнение высказал Минфин России в письме от 21 июня 2016 г. № 03-11-11/36120. Под модернизацией и реконструкцией принято понимать улучшение качественных характеристик основного средства (например, увеличение его мощности, срока службы и т. п.). Достройка и дооборудование – это изменение технологического или служебного назначения оборудования (здания, сооружения), связанное с повышенными нагрузками или другими новыми качествами (например, увеличением полезной площади здания). Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств «упрощенцы» могут учесть в расходах. Эти расходы признаются с момента ввода основного средства в эксплуатацию независимо от того, приобретено оно после перехода на спецрежим или до такого перехода (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При этом имеется в виду ввод основного средства в эксплуатацию после окончания и оплаты соответствующих работ по достройке, реконструкции, модернизации и т. п. (письмо Минфина РФ от 28 января 2008 г. № 03-11-04/2/14). Списывать эти расходы нужно равномерно до конца года, в котором завершены работы по реконструкции, достройке, техническому перевооружению и т. д. Принимать можно только оплаченные расходы и отражать их на последнее число каждого квартала. ПРИМЕР. КАК СПИСАТЬ СТОИМОСТЬ РЕКОНСТРУИРОВАННОГО ОС ПРИ УСН Компания, применяющая УСН («доходы минус расходы»), произвела реконструкцию основного средства в июне текущего года. В этом же месяце основное средство введено в эксплуатацию. Расходы на реконструкцию составили 90 000 руб., они полностью оплачены. В этом случае бухгалтер компании 30 июня, 30 сентября и 31 декабря должен учесть расходы на реконструкцию по 30 000 руб. (90 000 руб. : 3). По мнению финансистов, расходы на изготовление проектной документации на реконструкцию и модернизацию основных средств являются расходами, увеличивающими первоначальную стоимость таких объектов. Их также учитывают равными долями в течение года, начиная с момента ввода реконструированных основных средств в эксплуатацию, и отражают в учете на последнее число каждого квартала. В аналогичном порядке учитываются расходы, если реконструкция объекта была начата в периоде, когда компания применяла объект «доходы», а завершена была в периоде применения объекта «доходы минус расходы». Право собственности на некоторые объекты основных средств подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Если фирма, применяющая УСН, приобрела недвижимость, то расходы на ее покупку можно признать только после документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Разумеется, к этому моменту все остальные условия должны быть выполнены (оплата и введение в эксплуатацию). Регистрировать надо также сделки с землей и с определенными видами движимого имущества (автомобилями, оборудованием по производству алкогольной продукции и т. д.). Для сравнения: в отношении общережимных компаний положения о необходимости подать документы на государственную регистрацию для начала начисления амортизации (в целях расчета налога на прибыль) отменены. Исключение составляют введенные в эксплуатацию до 1 декабря 2012 года основные средства, права на которые подлежат регистрации. Амортизация без подачи документов на госрегистрацию по таким объектам запрещена. Расходы на реконструкцию и модернизацию основных средств «упрощенцы» также вправе учесть с момента документально подтвержденного факта подачи документов на госрегистрацию (письмо Минфина РФ от 9 декабря 2013 г. № 03-11-06/2/53652). Расходы признаются в том периоде, в котором выполняется совокупность условий:
Похожие записи: |